Khi nhà ở giá rẻ khan hiếm, nguồn cung nào thay thế?

Càng ngày càng khó khăn trong việc tìm nhà giá rẻ

Thị trường nhà ở tại TP.HCM ghi nhận nguồn cung tiếp tục lao dốc mạnh trong bối cảnh phức tạp của dịch bệnh mà trong báo cáo tổng quan thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM quý IV/2021 của Savills Việt Nam mới công bố.

Cả năm 2021, ở phân khúc căn hộ, tổng nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đạt 11.700 căn, thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Tuy nhiên, với nhu cầu lớn từ người mua nhà, tỷ lệ hấp thụ của dòng sản phẩm căn hộ vẫn đạt 81%.

Đáng chú ý, với nguồn cung hạn chế, giá bán của các sản phẩm nhà ở tại TP.HCM cũng neo ở mức cao trong giai đoạn cuối năm 2021. Riêng với dòng sản phẩm căn hộ, các dự án ở phân khúc trung bình tại TP.HCM đang có giá bán lên đến 56,5 triệu VND/m2. Trong khi đó, phân khúc nhà giá rẻ hầu như không có dự án nào mới được đưa ra thị trường.

Khi mà nguồn cung vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện tại TP.HCM, thì để những người có thu nhập trung bình thấp có thể tìm được chốn an cư vừa túi tiền, hai thị trường Bình Dương và Đồng Nai đang trở thành khu vực có nguồn căn hộ bình dân lý tưởng thay thế nhờ mức giá bán thấp và tốc độ đô thị hóa cao. 

Theo nhiều nguồn tin, trong năm 2021, nguồn cung căn hộ sơ cấp của Bình Dương cao hơn TP.HCM 5% và lượng giao dịch nhiều hơn TP.HCM 42%. Nguồn cung căn hộ tương lai dự kiến đến năm 2024 tại Bình Dương ước tính lên đến 48.000 căn, trong đó Thuận An và Dĩ An chiếm đến 83% thị phần. 

Riêng ở Thuận An, giá bán căn hộ trung bình hiện đạt 40,8 triệu VND/m2 thông thủy và con số này ở Dĩ An là 37 triệu VND/m2 thông thủy. Đây là mức giá thấp hơn so với giá bán trung bình của căn hộ hạng C tại TP.Thủ Đức (TP.HCM) với 41,8 triệu VND/m2 thông thủy. Tại Đồng Nai, giá thành căn hộ hiện chỉ bằng 1/2 so với phân khúc căn hộ hạng C tại TP.HCM.

Hàng loạt dự án nhà ở giá rẻ Đông Nam Bộ năm 2022

Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam Võ Thị Khánh Trang cho biết: "Quỹ đất tại TP.HCM càng ngày càng hẹp, do đó các chủ đầu tư hiện nay đều đang mở rộng ra các tỉnh lân cận. Bình Dương tiếp tục là kế thừa, là điểm đến tiếp theo cho thị trường căn hộ. Còn đối với thị trường nhà đất và nhà ở liền thổ, Đồng Nai trở thành điểm đến tiếp theo".

Với lực lượng lớn người lao động làm việc tại Đồng Nai và Bình Dương cũng là động lực mạnh mẽ cho sự phát triển của thị trường nhà ở tại khu vực này. Tính đến năm 2021, có khoảng 615.000 người đang làm việc tại các khu công nghiệp ở Đồng Nai và gần 500.000 người tại các khu công nghiệp ở Bình Dương.

Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp tại Bình Dương và Đồng Nai tính đến cuối năm 2021 lần lượt là 7.016 ha và 6.169 ha. Đây là một trong những yếu tố chính hứa hẹn cho nguồn cầu bền vững của thị trường nhà ở tại hai địa phương này, theo Savills nhận định.

Ở Đông Nam Bộ được đánh giá là một trong những khu vực đô thị vệ tinh lớn trên cả nước. Mặc dù chịu nhiều ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19, song khi bước sang 2022, dự đoán khu vực này vẫn sẽ sôi động.

Bà Võ Thị Khánh Trang - Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam.

Đánh giá thị trường BĐS khu vực Đông Nam Bộ trong năm 2021 vừa qua, tại báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh - Chủ tịch HĐQT King Broker đã nêu lên những diễn biến nổi bật.

Ở phân khúc đất sào mẫu là phân khúc chủ đạo chiếm tới 85% giao dịch của thị trường, phân khúc nhà phố tương đối ổn định. Riêng phân khúc dự án chung cư, do ảnh hưởng từ bối cảnh dịch bệnh Covid-19 nghiêm trọng trong quý II và quý III nên thị trường không ghi nhận nguồn cung mới khiến phân khúc này khan hàng.

Ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Chủ tịch HĐQT King Broker.

Về giá BĐS, không nằm ngoài quy luật chung của cả nước, giá tại khu vực Đông Nam Bộ cũng có xu hướng tăng nhẹ 5%-10% trong quý IV nhưng nhìn chung mức giá tại đây vẫn đang “mềm” hơn so với nhiều khu vực khác. Nguyên nhân của việc tăng giá là do tình hình Covid-19 đã được xử lý phần nào, tâm lý lo sợ đã giảm xuống, dòng tiền trong ngân hàng tiếp tục chảy ra đầu tư vào BĐS sau thời gian dài bị nén do dịch bệnh.

Ông Tuấn Anh dự đoán triển vọng thị trường BĐS Đông Nam Bộ năm 2022 cho biết, đây sẽ là năm của sự phát triển mạnh mẽ từ nguồn cung đến nhu cầu đầu tư. Đặc biệt, năm 2022 sẽ ghi nhận hàng loạt dự án nhà ở giá rẻ được bung ra thị trường và tỷ lệ hấp thụ gần như 100% do nhu cầu quá lớn trong khi nguồn cung vẫn đang rất khan hiếm.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty Phú Vinh nói về triển vọng thị trường bất động sản TP HCM và vùng phụ cận, dự báo có 2 phân khúc: “Nhà giá vừa túi tiền nằm ở huyện ngoại thành hoặc tọa lạc tại các đô thị vệ tinh và đất nền vùng ven sẽ khởi động sớm sau Tết và hứa hẹn hút vốn nhiều trong năm nay”.

Đối với thị trường nhà chung cư, phân khúc nhà ở bình dân sẽ được săn đón vì thiếu hụt nguồn cung một khoảng thời gian dài trong bối cảnh nhu cầu an cư tại các đô thị rất lớn. Từ tháng 1/2022, phân khúc này đã có dấu hiệu khởi động tích cực khi nhiều doanh nghiệp công bố kế hoạch theo đuổi dòng sản phẩm căn hộ giá 20-25 triệu đồng một m2. Một nhánh khác của nhà giá rẻ là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân nhiều khả năng sẽ tăng tốc khi được nhiều tỉnh, thành phố phía Nam quan tâm nhiều hơn trong năm nay, ông Chánh phân tích.

Theo nhìn nhận của người viết bài này, khi mà nhà ở giá rẻ khan hiếm, nguồn cung vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện tại TP.HCM nói riêng hay các tỉnh, thành nói chung, thì để những người có thu nhập trung bình thấp có thể tìm được chốn an cư vừa túi tiền, hai thị trường Bình Dương và Đồng Nai… đang trở thành khu vực có nguồn căn hộ bình dân lý tưởng thay thế nhờ mức giá bán thấp và tốc độ đô thị hóa cao thời điểm này.